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土地估值虚肿恒大另一致命伤

2019-08-16 19:39:52来源:励志吧0次阅读

  “上市前,许家印曾要求一家外资土地评估公司,直接将恒大启东万亩地块估价为 00亿元。但评估公司认为土地价值没有这么高,恒大通过临时更换评估机构才达到这一目的。”

  ◆每经 贾华杰 张亦帆 向海欣(实习) 发自北京

  恒大“保本甩盘”全国楼市或掀降价风暴 报道之二

  恒大地产集团董事局主席许家印再次陷入一场艰难的自我救赎之中,这次他选择了“成本价甩盘”。看来只有从天而降的巨额资金才能帮许家印收拾眼前的烂摊子——由于待开发土地储备达到了惊人的4000多万平方米,这相当于2个万科、1.5个碧桂园的待开发土地储备,由此带来的是至少40亿元以上的土地出让金欠款。此外,截至今年8月底公司还面临着超过10亿美元的机构投资者高息借款。现在的问题是许家印能够再次成功拯救恒大地产吗?恒大地产能够实现自我拯救吗?

  恒大遭遇第二波危机

  9月6日,沈阳恒大城开盘,当天8.5折销售,带装修销售价格为4600元/平方米左右。9月8日,南京恒大绿洲花园毛坯房真实销售价格4600元/平方米~5000元/平方米,相比南京市江宁区物价局对这一楼盘的核价7480元/平方米,降幅高达 5%。“此次恒大地产的甩盘行动至少要持续2个月的时间。”一时间,有关恒大资金再现危机的传言再起。

  这已是恒大地产危机的第二波。“可以想象的是,参与此前几轮私募的外资投行现在又要去勒许家印的脖子了。”北京一位资深地产分析师说。恒大地产危机的第一波危机发生在去年 月,当时,恒大许家印凄惨地宣布公司中止上市,最后通过私下募集6亿美元资金,危机才得以暂时缓解。

  昨日,恒大一位高层私下对表示,部分媒体对恒大此番降价行为存在误解,“降价的幅度和持续的时间均有夸张之嫌,恒大本来打算仅在十一黄金周期间以优惠价销售。”这位高层指的降价行为其实是指恒大地产的大面积打折计划将在全国各个主要的在销售项目中实行。

  对此,北京一位地产界人士评价说,“恒大的大规模降价行为,加剧了外界对其资金安全的担心”,现在,恒大最不想让人谈论他的资金问题,虽然这情况确实严重。

  市场的担心不无道理,在此之前资本市场上估计恒大的负债率已接近90%,面临至少150亿元的资金支出压力。值得注意的是,据《每日经济》了解,参与此次降级销售的1 个楼盘,主要是恒大在上市之前积累下来的了四、五百万平方米的准现房。这也从另一个层面说明,恒大在上半年新盘开发乏力,其资金压力不容小觑。

  从这次降价行动来看,恒大计划用募集到的资金来满足其巨量土地储备中尚未支付的出让金和现有项目投入,以缓解高负债压力。对恒大整体计划而言,这无疑是资产最终变现的最重要一步。不过,有市场人士指出,“即便恒大能如期完成这50亿元的销售任务,其资金紧张程度仍不会有明显的改观。”

  土地储备状况堪忧

  据《环球企业家》报道,位于江苏南通启东市的恒大启东金碧天下项目,距寅阳镇镇中心10余公里外的海滩上,一条蜿蜒伸展后消失在远处海岸线的堤坝将海水与滩涂隔开,整个堤坝合围的面积达6平方公里之巨,恒大声称占其土地储备总量近1/ ,“要想从北京或者广州到达这里并不容易,需先乘飞机到南通,然后坐大巴到启东,再包一辆私人运营的面包车颠簸半个多小时才能最终到达这座滨海小镇。”

  据《每日经济》了解,恒大在2006年底已在此围海造田10000亩,在其招股说明书上该地块估值达到了 44多亿元人民币,占恒大旗下总估值的1/ ,是许家印上市的重要筹码。

  当时,有恒大高层表示,在恒大看来,这块土地因其独特的地理位置而拥有极大的潜在商业价值。隔着不到 公里的海湾,就是上海的崇明岛。不过,当地政府拟建的连通两地的跨海大桥,因种种原因而一再推迟,而这块地的价值也大打折扣。

  就在9月8日,有外资地产投资机构负责人告诉《每日经济》,“上市前,许家印曾要求一家外资土地评估公司,直接将恒大启东万亩地块估价为 00亿元。但评估公司认为土地价值没有这么高,恒大通过临时更换评估机构才达到这一目的。”

  这家投行负责人继续透露说,“按照 00亿元的土地评估价格,恒大启东项目的楼盘楼面地价将攀升到 000元/平方米,而现在启东在售楼盘的价格也就在 000元/平方米到4000元/平方米之间。显然,这个评估价格非常的可笑。”

  另据了解,恒大在最近1年内暴增的土地储备项目多数类似江苏启东的项目。在湖北省武汉市,恒大亦在某山区县圈地万亩。了解情况的武汉地产界人士对 《每日经济》透露,“现场皆是未进行土地一级开发的土地,恒大的地块几无利用价值。” [上一页]1[]关键词:

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